魏学全的空间

律师访谈-解读房产消费纠纷维权

访谈内容：

法帮网：“两会结束”后，政府也明确表示要对房价进一步调控，但是对于全社会而言，买房依旧是很热的社会话题，而房子也成为当前时代年轻人结婚必须准备的一项内容。那么解答：1、根据自身情况，初步确定购房预算。

2、根据预算、寻找潜在的合适楼盘。

3、现场了解楼盘详情（位置、价格、户型、开发商、物业、交房时间等）。

4、详细了解开发商情况、五证是否齐全、贷款政策。

5、签订认购协议/认购书，交纳定金。

6、签订商品房买卖合同，交首付款，办理贷款手续。

7、收房、验房，办理入住手续。

8、办理房屋所有权证。

法帮网：有很多网友咨询，小产权房比较便宜，是否可以购买？对于已经购买小产权房的网友，应该如何最大限度的维护自己的合法权益？

解答：首先解释一下小产权房的概念，目前对小产权房的认识并不一致。个人认为主要有两种，一种主要是指经济适用房、房改房、危改房等具有特殊政策要求针对特定人群出售的房屋；另一种主要是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房，购房者所购买的实际上仅是居住权，并不能取得房屋所有权，更准确的说就是非法建筑。

关于是否可以购买，我认为如果是第一种所指的小产权房，只要符合购买条件当然可以购买。但如果是第二种所指的小产权房，因其建设并不符合我国相关法律法规的规定，属于非法建筑随时都有被拆除的风险，即是不受法律保护的，因此尽量不要购买。同时，根据国家相关政策，目前正在加大力度清理小产权房等违法用地行为，提醒抱有侥幸心理的购买者注意。

如已购买了第二种所指的小产权房，建议购买者及早寻求法律程序维护自身合法权益。

法帮网：有网友问，楼书是否有法律效力？这个我们该如何看待？请您解读下。

解答：楼书是开发商或销售代理商宣传楼盘、吸引购房者的重要资料。根据《合同法》的相关规定，楼书一般属于要约邀请，并不具有合同的法律效力。但如果楼书就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，具有法律效力，如果当事人违反的，应当承担违约责任。但律师建议，如果真出现这样的情况，最好是把这些内容写进房屋买卖合同中，或者签订补充协议加以约定，避免将来发生争议，给购房者造成损失。

法帮网：很多网友也说，买房子要看开发商的五证，请问，这五证都是指哪五证呢？如果在购房的过程中开发商不出示五证怎么办？如何核实五证的真实性呢？

解答：五证为《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。这五证是目前期房销售的必备条件，开发商必须提供，而且要对五证进行核实。但实践中，很多开发商不具有五证，只是先签个购房协议（确定所购商品房的位置、户型、价格等核心条款），待五证齐全了再签订正式的商品房买卖合同，这样操作肯定会加大购房者的交易风险，为避免交易风险，应十分关注开发商的状况，必要时可随时提出维权。

可以到相关的管理部门核实五证的真实性或聘请律师协助核实。

法帮网：和开发商签订一些协议的时候，应该写成定金还是订金，这之间有何区别？请您帮助解读下，谢谢。

    解答：应写“定金”，根据《合同法》的相关规定，“定金”可适用定金罚则，即如开发商违约可要求其双倍返还所交付的定金，而“订金”不具有定金罚则的效力，不能要求双倍返还。同时，《合同法》规定，定金最高不能超过总房款的20%，超过部分亦不具有定金罚则的效力。

法帮网：房屋主体结构质量不合格，我们买房者如何维权？

    解答：根据最高院关于审理商品房纠纷案件的解释的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同并赔偿经济损失。

    如房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人亦可以请求解除合同并赔偿经济损失。如交付的房屋存在质量问题，保修期内开发商应承担修复责任。

法帮网：在交付房屋的建筑面积与商品房买卖合同的建筑面积不符，如何处理？

    解答：根据最高院关于审理商品房纠纷案件的解释的相关规定，如果房屋的实际面积与合同约定面积不符，且合同没有约定的，将按照以下原则处理：

1.面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同；

2.面积误差比绝对值超出３％，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继承履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

法帮网：在商品房买卖合同中，对违约金这块，应该如何约定呢？

解答：商品房买卖合同一般都是开发商提供的格式合同，而且有关违约责任的约定一般差别也不大，购房者一般仅需要注意明确具体约定，如购房者有特殊要求，可另行签订补充协议明确约定。

如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照《合同法》及司法解释的相关规定执行。